Martin Röser

Wozu wird eigentlich ein Baugutachter benötigt? Teil I / III

Immobilienkäufer sollten ein paar wesentliche Grundbegriffe für die Bewertung einer Immobilie kennen

Private Wohnungskäufer stehen häufig vor der Frage, ob man vor einem Immobilienkauf nicht besser einen Gutachter hinzuziehen sollte. Während dies für Profis eine Selbstverständlichkeit sein sollte, zögern private Investoren häufig. Dabei kann ein Baugutachter wichtige Unterstützung leisten.

Martin Röser ist Bauingenieur und Sachverständiger für Immobilienbewertung (EIPOS) und kennt sich vor allem im Berliner und Leipziger Immobilienmarkt gut aus – an dieser Stelle gibt er ein paar wichtige Tipps.

Im ersten Teil der dreiteiligen Serie erklärt Experte Martin Röser, inwieweit sich die Begriffe Marktwert, Verkehrswert und Beleihungswert voneinander unterscheiden und warum eine Differenzierung wichtig ist.

Menschen, die eine Gebrauchtimmobilie kaufen wollen, sehen sich häufig vor die Entscheidung gestellt, ob sie vor dem Erwerb einen Sachverständigen zurate ziehen sollten. Immerhin sind damit Kosten verbunden. Bevor Käufer diese Entscheidung treffen, sei an dieser Stelle einmal erklärt, worin die Aufgaben eines Sachverständigen bestehen und inwieweit er Kaufinteressenten sogar helfen kann, Geld zu sparen.

Ein Bauexperte ist immer dann sinnvoll, „wenn ein Verbraucher nicht über ausreichende Sachkenntnis verfügt“, lautet eine Erklärung. Dieser Tatsache sollten sich Interessenten, die beim Immobilienkauf beispielsweise Anlagegesichtspunkte berücksichtigen wollen und dabei noch unerfahren sind, offen stellen.

Bei einer Bewertung wird der bauliche und technische Zustand geprüft

Denn bei der Bewertung einer Wohnung oder eines Gebäudes geht es unter anderem um den baulichen und technischen Zustand, um den Verkehrswert und auch um den davon zu unterscheidenden Marktwert. Der Begriff „Verkehrswert“ wird im Bundesbaugesetzbuch definiert:

Der Verkehrswert wird mittels eines der drei normierten Verfahren ermittelt. Diese sind das Ertragswert-, das Sachwert- und das Vergleichswertverfahren. Das bedeutet: Es gibt einen gesetzlichen Rahmen und bestimmte Vorgaben, an die man sich halten muss. Der Verkehrswert ist der unter anderem für Banken und Sparkassen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbare Preis einer Immobilie. Er dient auch zur Findung der Finanzierungshöhe einer Immobilie. Privatbanken finanzieren üblicherweise bis zu 80 Prozent des Verkehrswertes einer Immobilie. Die restliche Summe zuzüglich der Kaufnebenkosten sind vom Kreditnehmer durch Eigenkapital zu erbringen.

Der Beleihungswert unterscheidet sich deutlich vom Verkehrswert der Immobilie

Der Beleihungswert darf nicht mit dem Verkehrswert der Immobilie verwechselt werden. Der Beleihungswert liegt aufgrund eines Sicherheitsabschlages der Bank immer darunter. Vielmehr beziffert der Beleihungswert den Wert einer Kreditsicherheit.

Unabhängig davon, ob es sich um ein Haus oder eine Wohnung handelt, dient die Immobilie der Bank gleichzeitig als Sicherheit. Privatbanken ermitteln zumeist nur den Verkehrswert, öffentliche Banken auch den Beleihungswert nach Vorgabe der Beleihungswertverordnung. Grundlage der Ermittlung sind Vorsicht und Nachhaltigkeit, so dass ein von vorübergehenden konjunkturell bedingten Wertschwankungen unabhängiger Wert, welcher während der gesamten Beleihung erzielt werden kann, das Ergebnis ist. Durch die starren Vorgaben, ist das Verfahren zur Beleihungswertermittlung allerdings streitbar.
In den meisten Fällen verlangen Banken in der Praxis derzeit einen Risikoabschlag zwischen zehn und dreißig Prozent.

Häufiger taucht in Beratungsgesprächen der Begriff „Marktwert“ auf. Er ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag zwischen einem bereitwilligen Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber in einer Transaktion veräußert werden könnte. Tipp vom Gutachter: Es ist wichtig, dass beide Parteien mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handeln.

Der Marktwert wird durch Angebot und Nachfrage gesteuert

Im Gegensatz zum von Banken streng errechneten Beleihungswert wird der Marktwert durch Angebot und Nachfrage gesteuert. Nehmen wir einmal als Beispiel Berlin: Hier gibt es viele kaufwillige Unternehmen, die sich in einem gewissen Anlagedruck befinden und sich auf die Innenstadtlagen konzentrieren. Insbesondere in Kernlagen ist das Angebot aber äußerst gering. Daher steigen die Preise.

Das Maklerhaus Engel & Völkers hat auf Basis vorläufiger Daten des Gutachterausschusses zu Berlin errechnet, dass die Transaktionszahlen auf dem Berliner Wohn- und Geschäftshausmarkt 2017 um 9,9 Prozent gestiegen sind, die Anzahl der Transaktionen ging demnach um drei Prozent zurück. Hier ist eine durch den Markt gesteuerte Verteuerung zu erkennen, die erste Anzeichen für eine Blasenbildung liefern könnte. Letztlich könnte der Marktpreis Dimensionen erreichen, die durch den Verkehrswert nicht mehr abgebildet werden. Das Resultat bedeutet einen höheren Einsatz von Eigenkapital, aber auch ein höheres Verwertungsrisiko. Letztlich sind davon nicht alleine Selbstnutzer und private Kapitalanleger betroffen, sondern genauso institutionelle Kapitalanleger und Bauträger.

Gerade die unterschiedlichen Bewertungsmaßstäbe zeigen daher deutlich, warum ein professionelles Baugutachten vor dem Kauf einer Immobilie äußerst sinnvoll sein kann.

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