Martin Röser

Wozu wird eigentlich ein Baugutachter benötigt? Teil III / III

Auf welche Mängel Gutachter bei der Vorort-Begehung stoßen – und warum es wichtig ist, den Experten rechtzeitig hinzuzuziehen

Private Wohnungskäufer stehen häufig vor der Frage, ob man vor einem Immobilienkauf nicht besser einen Gutachter hinzuziehen sollte. Während dies für Profis eine Selbstverständlichkeit sein sollte, zögern private Investoren häufig. Dabei kann ein Baugutachter wichtige Unterstützung leisten.

Martin Röser ist Bauingenieur und Sachverständiger für Immobilienbewertung (EIPOS) und kennt sich vor allem im Berliner und Leipziger Immobilienmarkt gut aus – an dieser Stelle gibt er ein paar wichtige Tipps.

Im dritten Teil der Serie erklärt Experte Martin Röser, was Sachverständige vor Ort erleben

Fast jeder, der in einem Altbau lebt, hat diese oder ähnliche Mängel schon einmal entdeckt: In einem Fall färbt sich die helle Außenfassade plötzlich grün oder es finden sich weiße Beläge auf den Klinkersteinen. In den meisten Fällen ist die Ursache dafür eine zu hohe Feuchtigkeit. Das kann auch in dem Gebäude selbst größere Schäden zur Folge haben, in baulicher wie auch in gesundheitlicher Hinsicht. Häufig bemerken es Bewohner erst, wenn sich in den Ecken von Küche oder Bad deutlich Schimmel bildet. Betroffene Mieter haben dann die Möglichkeit, sich an den Vermieter zu wenden, der diese Schäden beseitigen lassen sollte.

Deutlich schwieriger ist die Situation, wenn jemand erst kürzlich ein Haus oder eine Wohnung erworben hat und erst nach dem Kauf deutliche Mängel entdeckt. Natürlich steht auch dann ein Gutachter bereit. Der neue Eigentümer könnte aber das Problem bekommen, dass er die Kosten für eine anstehende Sanierung nicht mehr auf den Vorbesitzer abwälzen kann und somit selbst tragen müsste. Insofern gilt hier der Rat, rechtzeitig einen Gutachter hinzuzuziehen.

Wer beispielsweise einen Altbau mit einer Holzbalkendecke kauft, die von dem Pilz „Echter Hausschwamm“ befallen sein könnte, sollte auf jeden Fall einen Holzschutzgutachter oder – Sachverständigen hinzuziehen. Ein Pilz kann das Holz angreifen und auch auf das Gebäude übergreifen. Laien bemerken den Befall meist erst zu spät. Erst Experten, die die Holzkonstruktion stichprobenartig untersuchen, bringen Licht ins Dunkel.H

Nicht nur bei Häusern, die ganz oder in Teilen aus Holz bestehen, können Probleme mit der Feuchtigkeit auftreten. Ein Kollege von mir, der zu einem Wohnhaus gerufen wurde, erlebte folgenden Fall:

Die Ursache für die eindringende Feuchtigkeit war dem Wohnungseigentümer in Leipzig zunächst nicht bewusst. Er meldete „starken Schimmelbefall“ in seinem Schafzimmer.

Der Gutachter kam zur Vorort-Begehung und sah sich mehrere Etagen inklusive Obergeschoss an. Schnell fand er die Ursache. Es gab eine zuvor unbemerkte undichte Stelle in der Zinkblechabdeckung am Dach. In der Wohnung darunter kam es deswegen zu größeren Durchfeuchtungen der Außenwand. Infolgedessen erhöhten sich die Luftfeuchtigkeit und der dadurch verursachte Schimmelbefall in mehreren Räumen der Wohnung. Während zunächst strittig blieb, wer für die Sanierungskosten der betroffenen Wohnung aufkommen sollte, wurde letztlich eindeutig geklärt, dass die Kosten für die Dachsanierung von der Eigentümergemeinschaft zu tragen sind.

Weitaus kniffliger kann es sein, wenn ein Haus verkauft wurde und der neue Eigentümer erst einige Zeit nach der Übernahme Feuchtigkeitsmängel feststellt. So geschehen in Berlin: Ein Käufer hatte für ein mangelhaftes Miethaus nur 260.000 Euro bezahlt. Es stellte sich aber heraus, dass das Gebäude auf allen Etagen vom „Echten Hausschwamm“ war. Daraufhin verlangte der Käufer von der Vorbesitzerin 500.000 Euro Schadenersatz für eine Generalüberholung. Der Streit ging bis in die höchste Instanz.

Der Bundesgerichtshof erklärte die Schadensforderung für unverhältnismäßig. Der Käufer erhielt nur eine deutlich geringere Schadenspauschale (Az. V ZR 275/12). Verkäuferin des Hauses war in diesem Fall eine scheinbar ahnungslose Studentin.

Ein vom neuen Eigentümer rechtzeitig eingeschalteter Gutachter hätte außerdem einen über Jahre andauernden Rechtsstreit vermeiden können.

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