Warum sich der Wohnimmobilienboom bald abschwächen könnte

By 12. August 2019 Publikationen
Wohnimmobilienboom

Der Ausnahmezustand, der mittlerweile zur Regel geworden ist, geht weiter: Die Europäische Zentralbank (EZB) unter der Führung Mario Draghis weicht von ihrem Kurs der Niedrigzinspolitik nicht ab. Vielerorts befürchten Experten nun, die Kaufpreise für Immobilien könnten sich vom realen Wert entkoppeln, was dann gemeinhin als Blase gelten dürfte.

Ein ebenfalls von EZB-Präsident Draghi angeführtes Expertengremium warnte daher unlängst vor einer Überhitzung des Immobilienmarkts. In vielen Ländern gehe der Anstieg der Wohnimmobilienpreise mit Anzeichen der Überbewertung einher, schrieb der Europäische Ausschuss für Systemrisiken. Die Ironie ist naheliegend, immerhin befeuert Draghi mit seiner Zinsstrategie diese Entwicklung.

Keine Blase bei Wohnimmobilien

Aber bläht sich überhaupt eine Immobilienblase auf? Es gibt durchaus Zahlen, die dafürsprechen und immer wieder angeführt werden. Die Bundesbank beispielsweise hat kürzlich ausgerechnet, dass die Immobilienbewertungen in deutschen Städten um 30 Prozent zu hoch seien. Allein im ersten Quartal hätten sich Eigentumswohnungen im Vergleich zum Vorjahresquartal um neun Prozent verteuert.

Speziell Wohnimmobilien muss man aber differenziert betrachten. Aus Sicht der DKW Gruppe sprechen drei Gründe gegen eine Blase in diesem Sektor:

  1. Die Immobilienpreise steigen seit gut zehn Jahren kontinuierlich. Ein solch lang anhaltender Boom ist außergewöhnlich. Es ist entsprechend davon auszugehen, dass Immobilien derzeit zwar hoch bewertet, allerdings in der Nähe eines vorläufigen Höhepunkts angekommen sind. In den kommenden drei bis fünf Jahren ist – unabhängig von der EZB-Politik – eher mit einer stagnierenden bis leicht positiven Entwicklung zu rechnen. Die rasanten Wachstumszahlen gehören erst einmal der Vergangenheit an. In einzelnen Gebieten können die Preise sogar durchaus fallen.
  2. Die vielerorts diskutierte Mietpreisbremse oder Rufe nach einer Zwangsprivatisierung haben potenzielle Käufer vorsichtiger gemacht. Der politische Wille geht klar in die Richtung, Mietpreise zu begrenzen. Das dürfte auch den Appetit auf Wohnimmobilien in den kommenden Monaten zügeln.
  3. Das Platzen einer Blase wie in den Vereinigten Staaten vor über zehn Jahren ist mehr als unwahrscheinlich. Hiesige Banken müssen heutzutage wesentlich umsichtiger finanzieren und zur Bereitstellung von Fremdkapital hohe Anforderungen an die Eigenkapitalunterlegung erfüllen. Auch die Käufer hierzulande sind gezwungen, sich einer gründlichen Bonitätsprüfung zu unterziehen.

In einigen Gebieten könnten die Immobilienpreise fallen

Die Bedrohung einer Blase ist also nicht zwingend vorhanden. Vielmehr scheint es wahrscheinlich, dass der Boom sich in absehbarer Zeit abschwächen wird.

Im Herbst dieses Jahres soll die nominierte EZB-Präsidentin Christine Lagarde zudem ihr Amt antreten, was zusätzliche Unsicherheit mit sich bringt. Wie sie sich in ein oder zwei Jahren positioniert, wenn sie sich in das neue Amt eingearbeitet hat, und was eine Zinserhöhung mit sich bringen würde – das ist noch nicht absehbar.

Klar ist jedoch: Momentan ist das Angebot an Wohnimmobilien aufgrund der steigenden Preise noch gering. Das würde sich schnell ändern, sobald die Steigerungskurve abflacht und die Kaufbeträge in einigen Regionen oder Stadtteilen eventuell sogar fallen. In einem solchen Umfeld einen Käufer zu finden, ist dann schwierig. Dem Markt einen Schritt voraus zu sein, ist daher das Mittel der Wahl.