Sekundärstädte schlagen die Top7 in Sachen Stressresistenz

By 17. Mai 2020 Mai 26th, 2020 Publikationen

Ein Großteil der Investitionen in den Immobilienmarkt floss in den vergangenen Jahren in die sieben A-Städte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt a.M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart). Das geringe Angebot, die hohen Preise und niedrige Renditen veranlassen Investoren aber immer häufiger ihr Geld auch in Sekundärstandorte zu investieren. So ist laut JLL der Anteil des Investitionsvolumens in den A-Städten vom ersten Quartal 2018 zum ersten Quartal 2020 von 57 Prozent auf 41 Prozent abgesunken. Das verweist auf attraktive Alternativen abseits der deutschen Metropolen. Und tatsächlich winken in B- und C-Städten nicht nur höhere Renditen.

Wie eine Studie von bulwiengesa zeigt, erweisen sich Standorte abseits der S-Städte als resilienter in wirtschaftlichen Krisensituationen. In ihrer Analyse zu den Büromärkten von 31 Sekundärstandorten und der sieben A-Städte verweisen die Marktexperten auf den eigens entwickelten Secondary Office Index (SOX), der sich aus Kennzahlen zu Konjunktur, öffentlichen Finanzen sowie Arbeits-, Büro- und Investmentmarkt zusammensetzt. Ergebnis: Kleinere Büromärkte zeigen eine höhere Resilienz bei krisenbedingten Konjunktureinbrüchen als größere Standorte. So verzeichneten die A-Städte im Zuge des Platzens der Dotcom-Blase ab 2000 einen Rückgang des SOX um 27 Prozent, wohingegen dieser an den Sekundärstandorten lediglich um 19 Prozent nachgab. Auch im Nachgang der Finanz- und Bankenkrise reagierten die Sekundärstandorte weniger volatil. Der Grund für diese divergierende Entwicklung liegt laut Analyse in der geringen spekulativen Bautätigkeit. Durch eine bedarfsorientierte Bauaktivität besteht ein geringeres Risiko für Marktverwerfungen aufgrund von Angebotsüberhängen. Zudem zeichnen sich Sekundärstandorte durch mittelständische Marktakteure mit hoher Standorttreue aus.

Ein ähnliches Bild ergibt der Blick auf den Wohnimmobilienmarkt. Laut einer Analyse von 21st Real Estate, in der die Korrelation steigender Immobilienwerte bei gleichzeitig sinkendem DAX untersucht wurde, weisen deutsche B-, C- und D-Städte im Durchschnitt eine höhere Resilienz gegenüber ökonomischen Krisen auf als A-Städte. Das Berliner Proptech drückt dies im sogenannten Hedging-Potenzial aus. Unter den ersten 50 Städten mit dem höchsten Hedging-Potenzial befinden sich demnach ausschließlich Sekundärstandorte. Erst auf Rang 58 landet mit Berlin die erste A-Stadt, gefolgt von Köln auf Rang 72.

Für Investoren ergeben sich daraus vor dem aktuellen Hintergrund der Coronavirus-Pandemie interessante Implikationen für ihre Anlagestrategien. Gelten Immobilien in A-Städten als sichere Kapitalanlage, in der Regel bei hohen Einkaufspreisen und niedrigen Renditen, so können sich Sekundärstandorte als sinnvolle Absicherung von Investitionen erweisen. Dabei sollte das Verhältnis von Rendite und Risiko im Auge behalten werden, denn dieses variiert auch innerhalb der Stadtkategorien deutlich. Das beste Risiko-Rendite-Verhältnis weist gemäß bulwiengesa Bonn auf, gefolgt von Koblenz, Reutlingen und Düsseldorf, als einziger A-Stadt unter den Top 20.