Immobilienboom im Berliner Speckgürtel

By 20. September 2019 Publikationen
Berliner Speckguertel

Viele Investoren richten ihre Aktivitäten stark auf den Berliner Immobilienmarkt aus. Dabei könnte man im Umland der Hauptstadt so manch einen hidden champion entdecken, denn der Speckgürtel entwickelt sich prächtig.

2018 konnte das Berliner Umland einen Wanderungsgewinn von 12.000 Menschen gegenüber der Spreemetropole aufweisen. Bereits seit Jahren profitiert die Region vom positiven Wanderungssaldo und kann seit 2014 dadurch das Geburtendefizit kompensieren. Brandenburg ist damit das einzige ostdeutsche Bundesland, dessen Bevölkerung wächst. Die Gründe für die Menschen, in die Mark zu ziehen, sind vielfältig. Auf der einen Seite stehen die Push-Faktoren für einen Wegzug aus Berlin: steigende Mieten, kein adäquates Wohnungsangebot, zu laut, zu dreckig, zu voll, eine überlastete Infrastruktur. Auf der anderen Seite locken die Pull-Faktoren in die brandenburgischen Gemeinden: gute Anbindung in die Hauptstadt, sowohl mit der Bahn als auch mit dem Auto, viel Grün und viel Wasser sowie eine gut ausgebaute Versorgungsinfrastruktur mit Schulen, Krankenhäusern und Einkaufszentren.

Die Auswirkungen des starken Zuzugs auf den Wohnungsmarkt sind bereits deutlich sichtbar. Auch die Umlandgemeinden kämpfen mancherorts mit Wohnraummangel. Die Leerstandsquote im Berliner Umland ist laut Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. (BBU) 2018 auf 2,4 Prozent gesunken. In einigen stark nachgefragten Gemeinden, wie Teltow, Schönefeld und Königs Wusterhausen hat der Wert bereits die Zweiprozentmarke unterschritten und Neubaumieten von über 11,00 Euro kalt sind keine Seltenheit.

Investoren erkennen zunehmend dieses Potenzial und erweitern den räumlichen Radius ihrer Aktivitäten. Getrieben vom geringen Grundstücksangebot in der Hauptstadt und von einer immer größer werdenden Anzahl wohnungspolitischer Restriktionen vonseiten des Berliner Senats – genannt seien hier nur Milieuschutzgebiete, Zweckentfremdungsverbot und Mietendeckel – sowie der steigenden Nachfrage im Umland, investieren sie hier immer häufiger. „Brandenburg ist der große Profiteur des Wohnungsmangels in der Hauptstadt“, sagt Patrick Herzog-Smethurst, Geschäftsführer der DKW Gruppe. „Außerdem werden mit der Einführung des Mietendeckels Investitionen in Bestandsgebäude zunehmend unrentabel, woraufhin die Kapitalströme in Neubauprojekte umgeleitet werden. Und da in der Stadt kaum Baugrundstücke auf dem Markt sind, werden sich die Bauaktivitäten an den Stadtrand und in das Umland verlagern.“

Bestätigt wird dies durch Zahlen des Gutachterausschusses. Demnach sank zwar die Zahl der Transaktionen 2018 im Vergleich zum Vorjahr geringfügig um zwei Prozent, jedoch stieg zugleich der Geldumsatz um elf Prozent. Besonders große Preissprünge können bei Grundstücken beobachtet werden. Der erzielte Durchschnittspreis für Bauland im Berliner Umland legte um 22 Prozent auf 209 Euro je Quadratmeter zu. Noch stärker hat sich der Durchschnittspreis für Bauerwartungsland und Rohbauland erhöht. Er verzeichnete ein Plus von 30 Prozent im Vergleich zum Vorjahr und erreichte ein Niveau von 60 Euro je Quadratmeter. „Das starke Preiswachstum ist Ergebnis der steigenden Nachfrage nach Grundstücken im Umland und es bleibt zu erwarten, dass der Preisauftrieb anhalten wird“, so Herzog-Smethurst.