Die Schlüssel zur Wohnraumversorgung

By 28. November 2019 Publikationen
wohnraumversorgung

Steigende Mieten belasten besonders in den deutschen Metropolen und Großstädten die Geldbeutel der Bewohnerinnen und Bewohner. Das Verhältnis zwischen Nachfrage und Angebot auf dem Wohnungsmarkt hat sich deutlich zu Ungunsten ersterer verschoben, was zum großen Teil den Preisauftrieb der vergangenen Jahre erklärt. Branchenexperten sind sich einig, dass nur der massive Neubau von Wohnungen nachhaltig zur Lösung der angespannten Situation führen wird. Doch Neubau ist teuer. Zwar gibt es beispielsweise in Hamburg und Berlin das Modell der kooperativen Baulandgewinnung, das bei großvolumigen Neubauprojekten einen Anteil an mietpreisgedämpften Wohnungen von 30 Prozent vorsieht. In der Konsequenz führt das aber zu einem Angebotsmangel im mittleren Preissegment, da die geförderten Wohnungen durch einen Aufschlag bei den übrigen 70 Prozent quersubventioniert werden müssen.

Schnelleres und effizienteres Bauen durch Eindämmen der Flut an Normen

Es gibt noch andere Stellschrauben, um Bauen günstiger zu machen, beispielsweise auf der Seite der Planungs- und Baukosten. Etwa 3.300 Standards und Normen existieren in Deutschland beim Bauen. Schon lange wird diskutiert, für die Bereitstellung günstiger Wohnungen auf gewisse Auflagen zu verzichten. Anfang November präsentierten die Bauminister aus Bayern und Nordrhein-Westfalen einen Vorschlag, der vorsieht, Baunormen in drei Kategorien „necessary“, „nice to have“ und „luxury“ einzuteilen. Um günstigen Wohnungsbau zu realisieren, würden die Normen der Kategorie „necessary“, die bauaufsichtliche Mindeststandards umfasst, angewendet werden. In der Folge könnte deutlich schneller und effizienter gebaut werden. Um die Regelflut des weitgehend privat organisierten Normungswesens einzudämmen, soll parallel dazu ein Gremium im Bundesbauministerium nationale und europäische Baunormen sowie technische Regeln speziell für den Wohnungsbau auf Kosten und Folgekosten prüfen. Die Folgekostenabschätzung von Normen ist eine sinnvolle Maßnahme, die aus dem Forderungskatalog der Baukostensenkungskommission von 2015 stammt.

Bauland ist Kostentreiber Nummer eins

Noch vor den gestiegenen Baukosten ist Bauland Kostentreiber Nummer eins im Wohnungsbau. Der Durchschnittspreis in Deutschland hat sich seit 2010 um 50 Prozent erhöht, in den sich wirtschaftlich gut entwickelnden Regionen sogar verdoppelt. Denn ähnlich wie bei Wohnraum ist auch das Angebot an baureifen Grundstücken besonders in Wachstumszentren wie Berlin, München und Frankfurt am Main äußerst knapp. Um die Ausweisung von Bauland zu beschleunigen, hat die Baulandkommission im Juli 2019 ihren Empfehlungsbericht für eine nachhaltige Baulandmobilisierung vorgelegt. Dieser enthält sinnvolle Vorschläge: die verstärkte Bereitstellung von Grundstücken der öffentlichen Hand mit Erbbaurecht bei gleichzeitiger Preisminderung, die Erleichterung der Anwendung des Baugebots, um auf die Schließung von Baulücken hinzuwirken oder die Einführung der Kategorie „Dörfliches Wohngebiet“, um in ländlichen Regionen das Nebeneinander von Wohnen, landwirtschaftlichen Betrieben und gewerblicher Nutzung zu ermöglichen.

Mietendeckel ist nicht die Lösung

All die guten Ideen bringen jedoch nichts, wenn es an der Umsetzung hapert. So dauerte es in Berlin zum Teil mehrere Jahre, ehe ein Bebauungsplan festgesetzt und damit Baurecht geschaffen wird. So angespannt wie die Situation auf dem Wohnungsmarkt scheint auch die Personalsituation in den Baubehörden zu sein. Eine Erhöhung der Mitarbeiterzahl ist Voraussetzung, um den Neubau nachhaltig anzukurbeln. Was langfristig sicher nicht hilft, ist die Einführung eines Mietendeckels, wie er derzeit in Berlin geplant ist. Denn dieser löst das eigentliche Problem des Angebotsmangels nicht, bekämpft also nur ein Symptom und nicht die Ursache der hohen Preise und Mieten. Ein Mietendeckel ergibt nur Sinn, wenn er parallel mit einer massiven Ausweitung der Neubautätigkeit zu einem Ausgleich im Markt führt. Dafür braucht es private Investoren, denn sie verantworten bereits jetzt den Großteil der Fertigstellungen – in Berlin sind es 70 Prozent. Die Zahl der Baugenehmigungen in der Hauptstadt lag im August 2019 übrigens kumuliert fast zehn Prozent unter dem Vorjahreswert. Von Bauoffensive bisher also keine Spur.