Die Nahrungskette der Büroimmobilie

By 24. November 2020 Publikationen
büroimmobilien

Teil 2 aus der Serie:

Neue Arbeitswelten

Wenn das Büro der Wurm ist, welchem Fisch muss er dann eigentlich schmecken: dem Projektentwickler, dem Finanzierer, dem Investor, dem Mieter oder den Angestellten? Im zweiten Teil unserer Serie rund um „Neue Arbeitswelten“ holen wir aus und fragen, wie zeitgemäße Büroentwicklungen die entscheidenden Stakeholder erreichen können – und umgekehrt, welchen Einfluss die Endnutzer auf die Projektentwicklung haben sollten.

Vorbei sind die Zeiten, in denen bei Bewerbungsgesprächen vor allem über Dienstwagen und Vergünstigungen gesprochen werden. Wenn Unternehmen heutzutage auf Talentsuche gehen, fragen junge Bewerber vermehrt nach der Aussicht aus dem Bürofenster, wo der Tischkicker und die Tischtennisplatte stehen, ob die Möbel in der Lounge öko-zertifiziert sind und der Kaffee im Büro „Fair Trade“ eingekauft wurde. Kurzum: Die Integration von privaten Ansprüchen und beruflichem Alltag hat längst Einzug gehalten in unsere Arbeitswelt. Und weil ein erfolgreiches Unternehmen vor allem dessen Personal und Personalauswahl ausmachen, ist auch die Entwicklung von Gewerbeimmobilien vom Kopf auf die Füße gestellt.

Früher hatte der Projektentwickler ein Konzept, fand eine geeignete Finanzierung, begann mit der Projektplanung, fand einen Investor und – mal gemeinsam mit dem Investor, mal allein, mal mit externer Unterstützung – einen Mieter. So entstand nach Planungs- und Bauphase ein fertiges Bürogebäude, das an den Eigentümer und die Nutzer übergeben wurde. Wenig wurde vorab gefragt, ob die Nutzer das entwickelte Objekt auch tatsächlich so würden haben wollen.

Diese Herangehensweise wird in den kommenden Jahren immer weniger funktionieren, wofür die Verschiebungen am Büroimmobilienmarkt insgesamt, die Digitalisierung insbesondere und aktuell deren Beschleunigung infolge der Covid-19-Pandemie sprechen. Das Büro der Zukunft steht in einem direkten Wettbewerb mit mobiler Arbeit. Wenn das Büro den Vorzug erhalten soll, dann müssen Unternehmen und deren Mitarbeiter einen deutlichen Mehrwert davon haben. Die klassische Präsenzarbeit allein wird dafür nicht ausreichen. Vielmehr müssen die Nutzer – und damit sind das Unternehmen als Ganzes ebenso wie die einzelnen Angestellten gemeint – eben auch einen praktischen Nutzen aus dem Büro ziehen können. Konkret bedeutet das: Der Arbeitnehmer sollte in seiner Kreativität und Effizienz unterstützt werden, ihm muss das Gefühl vermittelt werden, dass er und seine Arbeit von seiner Zeit im Büro profitieren.

Das beginnt bereits mit der Fahrt ins Bürogebäude. Manche Projektentwicklungen profitieren davon, dass die Fahrtstrecke angenehm ist, etwa weil ausgebaute Fahrradwege, ein funktionierendes Nahverkehrsnetz und kluge Individualverkehrskonzepte in die Entwicklung integriert wurden. Jeder weiß ein Lied davon zu singen: Je mehr die Strecke zur Arbeit bereits mit Stress verbunden ist, desto länger dauert es im Büro, bis die eigene Produktivität angekurbelt wird. Umgekehrt gilt das auch: Ein Büro, das gut und bequem erreichbar ist, fördert die Mitarbeiter.

Aber auch im Bürogebäude selbst müssen die Nutzer von vornherein im Mittelpunkt stehen. Eine nutzer- und funktionsgerechte Aufteilung der Flächen und Räume führt dazu, dass Mieter gern das Bürogebäude dem Homeoffice vorziehen, sodass unternehmensinterne Regelungen oder gar gesetzliche Ansprüche auf das Arbeiten von zu Hause nicht notwendig sind.

Gleichzeitig bestätigt die aktive Nutzung der Büroflächen durch die Angestellten für das Unternehmen und damit den zahlenden Mieter der Flächen, dass die angemietete Gewerbefläche gerechtfertigt ist. Und das wiederum ist von zentraler Bedeutung für den Vermieter als Investor. Denn ein Nutzer, der sich beständig mit der Frage konfrontiert sieht, ob die von ihm gemieteten Flächen in dieser Größe überhaupt gebraucht und genutzt werden, ist die schlechteste Voraussetzung für Mietvertragsverhandlungen. Umgekehrt aber ist eine langjährige Vollvermietung in den eigenen Projekten der beste Leumund eines jeden Projektentwicklers.