Der Boom der Immobilien-AGs

By 18. März 2020 Publikationen
immobilien ags

Der Marktwert börsennotierter Immobilienunternehmen hat sich in den vergangenen Jahren deutlich erhöht; ihre Kurse sind kräftig gestiegen. Der Deutsche Immobilienaktienindex DIMAX, der im September 2009 noch bei knapp unter 42 Punkten gelegen hatte, steht zehn Jahre später bei gut 137 Punkten und hat sich damit mehr als verdreifacht. Gründe dafür sind die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum und Büroflächen, der Anstieg der Immobilienpreise und nicht zuletzt die attraktive Dividendenrendite zahlreicher Immobilienaktiengesellschaften. Häufig lag diese zuletzt bei mehr als drei oder vier Prozent, in einigen Fällen sogar auch oberhalb von fünf Prozent. Insbesondere in Zeiten fehlender Anlagealternativen aufgrund der geringen Zinsen sind dies für viele Anleger attraktive Investments, auch wenn sie dabei die an der Börse vorkommenden Kursschwankungen einkalkulieren müssen.

Das hat dafür gesorgt, dass das Interesse privater und institutioneller Investoren an börsennotierten Immobilien-AGs in den zurückliegenden Jahren spürbar zugenommen hat. Das Spektrum reicht dabei von Projektentwicklern über Bestandshalter von Gewerbeimmobilien bis hin zu großen börsennotierten Wohnungsgesellschaften. Damit deren Aktien an der Börse gehandelt werden dürfen, müssen die Unternehmen bestimmte Anforderungen erfüllen. Vor einem Börsengang muss das Unternehmen beispielsweise schon mindestens drei Jahre existieren, und hat, je nachdem, in welchem Börsensegment seine Aktien gelistet sind, bestimmte Zulassungsfolgepflichten zu erfüllen. Dazu gehören insbesondere Publizitätspflichten, die bestehenden und potenziellen Aktionären ein möglichst hohes Maß an Transparenz sichern sollen.

Den Aktionären bietet der Kauf von Immobilienaktien die Möglichkeit, auf indirektem Weg an der Entwicklung des Immobilienmarktes zu partizipieren und dabei gleichzeitig liquide zu bleiben. Denn anders als eine direkt erworbene Immobilie, lässt sich eine Immobilienaktie im Prinzip an jedem Tag, an dem Börsenhandel stattfindet, wieder verkaufen. Da die Kursentwicklung und damit auch der potenzielle Veräußerungserlös beim Aktienverkauf variiert, setzen viele Investoren bewusst auf Aktien von Unternehmen, die möglichst regelmäßig attraktive Dividenden an ihre Aktionäre auszahlen, sodass diese für ihren Investmenterfolg nicht allein auf Kursgewinne angewiesen sind, sondern von jährlichen Erträgen profitieren.

Für die Unternehmen ihrerseits bietet eine Börsennotierung den Vorteil, dass sie sich bei Bedarf zusätzliches Eigenkapital für die Finanzierung ihres Wachstums beschaffen können. Eine stärkere Eigenkapitalbasis wiederum erhöht die Bonität der betreffenden Gesellschaft gegenüber vergleichbaren Unternehmen mit weniger Eigenkapital und kann damit auch den Spielraum für die Aufnahme von Fremdkapital vergrößern. Denn je höher die Bonität und die Eigenkapitalausstattung, desto leichter erhalten Unternehmen Zugang zu Krediten und zu günstigeren Kreditkonditionen.

Insbesondere börsennotierte Immobilienunternehmen, die in der Assetklasse Wohnen investiert sind, sehen sich zunehmend Regulierungen unterworfen, die direkten Einfluss auf ihr Geschäftsmodell haben. Genannt seien hier die deutschlandweite Mietpreisbremse und der Mietendeckel in Berlin, die sich bereits belastend auf deren Aktienkurse ausgewirkt haben. Dies verdeutlicht die Notwenigkeit, Klumpenrisiken zu vermeiden und sein Aktienportfolio zu diversifizieren. So können beispielswiese Aktien von Unternehmen mit unterschiedlichem regionalem Schwerpunkt erworben oder Anteile an Wohnungsunternehmen mit solchen von Gewerbeimmobilien-AGs kombiniert werden.