Büromarkt Deutschland: Anhaltender Mietanstieg in den Top-8, Renditekompression auch in B- und C-Städten

By 1. Oktober 2019 Publikationen
Buerogebaeude

Büroimmobilien bleiben im ersten Halbjahr 2019 die beliebteste Assetklasse. Ungeachtet der abflauenden Wirtschaft tragen Büroimmobilien laut BNP Paribas Real Estate mit gut 11,5 Milliarden Euro und einem Anteil von 47 Prozent nahezu die Hälfte zum gewerblichen Investmentumsatz in Deutschland bei. Besonders große Einzeldeals treiben dabei den Umsatz in die Höhe. Mit einem Plus von 58 Prozent hat sich das Umsatzvolumen besonders stark außerhalb der A-Städte erhöht, was wiederum nicht an zurückgehender Nachfrage, sondern im Produktmangel in den größten deutschen Städten begründet liegt.

Flächennachfrage auf Rekordkurs

In den acht größten Büromärkten (Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München) wurde gemäß BNP Paribas Real Estate im ersten Halbjahr 2019 mit einem Büroflächenumsatz von 1,98 Millionen Quadratmetern ein neuer Rekord erzielt und das Vorjahresergebnis um acht Prozent übertroffen. Das höchste Volumen verzeichnete München mit 428.000 Quadratmetern, gefolgt von Berlin mit 418.000 Quadratmetern. Bis auf München und Leipzig konnten alle Städte Umsatzzuwächse generieren.

Wo viel vermietet wird, steigt die Bautätigkeit

Aufgrund der hohen Nachfrage nach Büroflächen läuft die Bauwirtschaft auf Hochtouren. Das Volumen der sich im Bau befindlichen Flächen hat sich um gut ein Viertel auf rund 3,9 Millionen Quadratmeter erhöht. Trotz der erhöhten Bautätigkeit baut sich der Leerstand weiter ab. Standen im ersten Halbjahr 2018 noch 4,6 Millionen Quadratmeter leer, so ist verringerte sich der Wert zum ersten Halbjahr 2019 um 16 Prozent auf 3,9 Millionen Quadratmeter. Die durchschnittliche Leerstandsquote in den acht größten Büromärkten sank um 0,8 Prozentpunkte auf 4,1 Prozent. Dabei hat der Leerstand in Berlin mit einem Wert von 1,7 Prozent die 2-Prozentmarke unterschritten, während er in Düsseldorf mit 8,8 Prozent noch vergleichsweise hoch ausfällt.

Spitzenmieten steigen weiter

Die starke Nachfrage, der sinkende Leerstand und das ungenügende Angebot insbesondere moderner Büroflächen spiegelt sich in einer dynamischen Preisentwicklung wider. So erhöhte sich die durchschnittliche Spitzenmieten in den Top-8 um sechs Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Besonders hoch fiel der Anstieg mit einem Plus von jeweils elf Prozent in Hamburg auf 30 Euro je Quadratmeter und in Köln auf 24,50 Euro je Quadratmeter aus. Die Höchstmiete wurde in Frankfurt mit 44,00 Euro je Quadratmeter erreicht.

Renditekompression auch außerhalb von A-Städten

Eine Analyse von bulwiengesa hat ergeben, dass aufgrund des Produktmangels in A-Städten selbst „Core“-Investoren in kleinere Märkte ausweichen, sodass auch in B- und Städten Renditekompressionen zu verzeichnen sind. So ist das Renditeniveau in B-Städten unter 4,5 Prozent gefallen und selbst C-Märkte haben die 5-Prozentmarke unterschritten.