Wo ein Investment derzeit lohnt

By 25. Dezember 2018 Februar 25th, 2019 Presse

Kleinanleger konzentrieren sich mit ihrer Anlagestrategie auf Wohnimmobilien häufig auf die Top7- Großstädte. Dabei bekommen gerade mittelgroße Städte vor allem im Osten Deutschlands zu wenig Aufmerksamkeit.

Gastbeitrag von Patrick Herzog-Smethurst, Geschäftsführer der DKW Gruppe.

Anleger, die ihr Geld in Wohnimmobilien anlegen wollen, haben auf den ersten Blick eine komfortable Ausgangssituation. Die Hypothekenzinsen sind durch die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank äußerst günstig. Viele andere Finanzprodukte werfen kaum noch gewinnbringende Renditen ab. Derzeit eine Immobilie zu finanzieren, kostet bei der Bank nur einen Bruchteil des Zinssatzes wie 2008. Zahlte man seinerzeit einen Zins von 4,88 Prozent, sind es heute weniger als Zweidrittel davon.

Immer mehr Menschen überlegen daher ein Investment in eine Wohnung oder ein Haus. Lange Zeit war dies überwiegend attraktiv. Doch nun sinken vielerorts die Renditen. Eine Ursache ist der schnelle Preisanstieg in unseren Metropolen. Teilweise entkoppeln sich die Kaufpreise von der Mietentwicklung.

So sinken die Mietrenditen beim Großteil der Top-Städte kontinuierlich. Laut einer aktuellen Analyse von bulwiengesa beträgt die Durchschnittsrendite in guten Lagen in Düsseldorf 2,7 Prozent, in München sind es nur noch 2,3 Prozent. Das ist durchaus überraschend, lagen die Werte in solch klassischen A-Städten bis vor einem Jahr oft noch bei oder über drei Prozent. Wenn manch ein Kapitalanleger seinen Blick in der Vergangenheit zu sehr auf Städte wie München und Hamburg konzentriert hat, sollte er seine Strategie überdenken.

Es gibt positive Beispiele für renditestarke Städte

Die Auswertung bezieht sich natürlich nicht auf alle deutschen Städte. Mit den sogenannten Schwarmstädten ergeben sich neue Potenziale für Investoren. Dahinter verbirgt sich ein besonderes Phänomen. Wie Zugvögel ziehen junge Leute aus unterschiedlichen Regionen Deutschlands los, finden sich zusammen und fliegen als Schwarm alle in dieselbe Richtung. Am Ziel angekommen, lässt sich der Schwarm in der Stadt nieder. Bekannt im Osten Deutschlands sind Leipzig und Dresden, die sich großen Zulaufs erfreuen. Gab es in Leipzig nach der Wende noch einen leichten Bevölkerungsrückgang, kamen seit 2009 etwa 90.000 Menschen hinzu. Neben einem reichhaltigen Kulturangebot bietet die sächsische Metropole mit mehreren Universitäten einen Anziehungspunkt für insgesamt 40.000 Studenten. Dort müssen sich Immobilienkäufer um die Vermietbarkeit einer Wohnung also keine Sorgen machen. Auch in Dresden, übrigens nach Berlin und Leipzig die drittgrößte Stadt im Osten Deutschlands, sind Eigentumswohnungen eine beliebte Anlageform.

Es gibt weitere Potenziale. Laut bulwiengesa können Renditen um die 3,5 Prozent derzeit in Chemnitz und Halle an der Saale erzielt werden. Leicht darunter liegen die Werte in Erfurt, Jena und Magdeburg. Auch in diesen Städten helfen gute Bildungseinrichtungen, aber auch kulturelle Einrichtungen und ein ansprechendes Restaurantangebot dem Standortwachstum.

Der Maßstab für Anleger ist daher nicht länger die Wahl zwischen „A-, B- oder C-Stadt“. In dem Moment, wo mittelgroße Städte über eine gewisse Beliebtheit und über konstantes Bevölkerungswachstum verfügen, ist es ein entscheidendes Kriterium für die Standortwahl. Doch ist deswegen jetzt Berlin als Investmentstandort unattraktiver? Natürlich nicht. Denn neben den Kaufpreisen werden die Mieten auch 2019 steigen. Ursache ist ein historisch gesehen niedriges Preisniveau gegenüber anderen Metropolen von dem die Hauptstadt vor etwa zehn Jahren startete. Neben einzelnen Schwarmstädten bleibt Berlin eine Alternative.

Und dennoch sind kritische Anlegerstimmen zu hören, die der Meinung sind, dass Wohnimmobilien keine ausreichenden Renditen mehr abwerfen. Die Kritiker sollten sich einmal den Zinsmarkt genau anschauen. Weder mit deutschen Staatsanleihen noch mit Lebensversicherungen oder ähnlichen Produkten lassen sich Renditen um die drei Prozent erzielen – das gelingt Anlegern nur, wenn sie ausgewählte Wohnimmobilien wählen und sich am besten dafür vorher auch noch gut beraten lassen.