Notarvertrag

By 6. Mai 2019 Mai 15th, 2019 Immobilienglossar
Notarvertrag

N wie Notarvertrag

Warum ein Notarvertrag nötig ist und was dieser regelt

Für den Kauf einer Immobilie ist in Deutschland ein notariell beglaubigter Vertrag vorgeschrieben. Während bei den meisten anderen Käufen der alte und der neue Eigentümer den Übergang einer Ware oder Dienstleistung selbst regeln können, entscheidet nach deutschem Recht das Grundbuch darüber, wer Ansprüche auf ein Haus oder eine Wohnung hat. Damit gewährleistet ist, dass alles mit rechten Dingen zugeht, organisiert ein Notar als staatlich vereidigte Vertrauensperson den Ablauf des Kaufs.

Ein Kaufvertrag regelt mehr als den Preis

Nur mit einem notariell unterzeichneten Dokument ist es beispielsweise möglich, eine Änderung des Grundbuchs zu beantragen. Da dort auch die Grundschulden eingetragen sind, die etwa eine finanzierende Bank für die Laufzeit eines Kredits in der Regel hält, sind neben dem Kaufpreis weitere Dinge unerlässlicher Teil eines Immobilienkaufvertrags. Dazu gehören unter anderem der Zustand des Objekts und Absprachen über mögliche Gewährleistungsansprüche sowie die etwaige Übernahme von Inventar. Dies ist allein deshalb wichtig, weil keine Grunderwerbsteuer auf Mobiliar und bewegliche Einrichtung entfällt, sofern deren genauer Wert im Kaufvertrag ausgewiesen wird.

Damit ein Haus- oder Wohnungskauf erfolgreich vollzogen werden kann, sind umfangreiche Vorbereitungen zu treffen. So prüft der Notar beispielweise vorab, ob der Käufer in der Lage ist, den Kaufpreis aus eigenen Mitteln zu bezahlen oder ob die Zusage für einen Bankkredit vorliegt. Die genaue Auflistung aller Eigenschaften einer Immobilie ist meist ebenfalls Gegenstand von Vorbesprechungen, damit im Nachhinein keine Unstimmigkeiten entstehen. Käufer und Verkäufer sollten daher bereits im Vorfeld alle wichtigen Details mit dem Notar besprechen – auch wenn dazu noch im Beurkundungstermin die Möglichkeit besteht.

Notare sind neutrale Vermittler mit festen Gebühren

Notare werden öffentlich ernannt und sind anders als Rechtsanwälte, keine Interessenvertreter einer beteiligten Partei sondern fungieren als neutrale Berater. Sollten etwa rechtliche Besonderheiten zu beachten sein, muss ein Notar darauf aufmerksam machen und etwaige Lösungsvorschläge unterbreiten. Da im Grundbuch zudem besondere Bedingungen wie Wege- oder andere Nutzungsrechte fixiert sein können, können sich komplizierte Fragen ergeben – Käufer sollten sich also nicht scheuen, offene Fragen aktiv anzusprechen. Bei der eigentlichen Beurkundung ist der Notar dann verpflichtet, den gesamten Vertrag zu verlesen sowie juristische Formulierungen und Formalia zu erläutern.

Die Kosten für die notarielle Beurkundung trägt in der Regel der Käufer, in manchen Fällen einigen sich die Parteien jedoch auf eine andere Aufteilung. Sollte ein Erwerber zahlungsunfähig werden, haften allerdings beide für die gesamten Gebühren, die neben der Beurkundung, die Grundbuchänderung umfassen. Die Grundlage für die Berechnung bildet dabei eine Gebührentabelle, die sich nach dem Kaufpreis richtet. Ein einfacher Kaufvertrag wird in der Regel mit dem zweifachen Gebührensatz abgerechnet, bei komplizierteren Verträgen können die Kosten bis auf den fünffachen Satz steigen. Insgesamt belaufen sich die Kosten in den allermeisten Fällen jedoch auf etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Beim Kauf einer Wohnung für 250.000 Euro fallen also Notargebühren von etwa 3.750 bis 5.000 Euro an.