Milieuschutzgebiete

By 26. März 2019 Mai 15th, 2019 Immobilienglossar
Milieuschutzgebiete

M wie Milieuschutzgebiete

In immer mehr deutschen Großstädten werden Milieuschutzgebiete ausgewiesen, die Mieter vor Mieterhöhungen oder auch Privatisierungen schützen sollen. Doch bringen diese Milieuschutzverordnungen wirklich etwas für die Bevölkerung dieser Gebiete?

In Berlin und München werden insbesondere in zentralen Stadtlagen Modernisierungen, Umbauten und Nutzungsänderungen durch Sonderauflagen in Milieuschutzgebieten nahezu unmöglich gemacht. So kommen Verordnungen zum Tragen, die sogar vielen Mietern nicht sinnvoll erscheinen. Beispielsweise dürfen zwei Wohnungen, die Wand an Wand liegen, nicht zu einer Wohnung zusammengeführt werden.

Grundrissänderungen in Milieuschutzgebiete sind quasi verboten

Denn in immer mehr „Milieuschutzgebieten“ unterliegen Grundrissänderungen der besonderen Kontrolle. Das betrifft nicht etwa nur die Vergrößerung einer Wohnung, sondern auch den Einbau eines zweiten Badezimmers, die Montage eines Doppelhandwaschbeckens in einem bestehenden Badezimmer oder die Verlegung einer Fußbodenheizung. Baumaßnahmen wie diese würden als Luxusmodernisierungen gelten, heißt es in den jeweiligen Erhaltungsverordnungen .

In Berlin sind insgesamt bis zu 20 solcher Milieuschutzgebiete geplant, elf gibt es bereits . Auch Leipzig will künftig Modernisierungsmaßnahmen in zahlreichen Bereichen einzelner Stadtteile mit „sozialen“ Satzungen entgegenwirken. Bis Ende 2019 sollen die entsprechenden Beschlussvorlagen für Leipzig vorbereitet werden.

Zulässig sind dann nur noch Maßnahmen, die „zeitgemäßen Ausstattungsstandards“ entsprechen. Was zeitgemäß ist und was nicht, entscheidet somit nicht mehr der mündige Bürger, sondern der Staat.

Barrierefreiheit wird teilweise verhindert

Wer im aktuellen Umfeld nach Bestandsimmobilien sucht und einen Grundriss aus den 1960er-Jahren vorfindet, wäre sicherlich froh über die Versetzung von Wänden. Gerade Bäder würden dadurch nicht nur breiter werden, sondern gleichzeitig auch barrierefrei. Ebenfalls fehlen in Gebäuden älteren Datums häufig Aufzüge, die an der Fassade nachträglich angebaut werden müssen. Auch dies lehnen einzelne Erhaltungsverordnungen mit dem Argument steigender Betriebskosten ab. Mit Blick auf die demografische Entwicklung Deutschlands und den Wunsch älterer Menschen, in ihrem Zuhause möglichst lange wohnen zu bleiben, ist dies ein Unding. Vom Bezirk Berlin-Mitte heißt es zu der Gesamtthematik jedoch schlicht: Bestimmte „Maßnahmen können die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gefährden.“ Darunter fallen „die Umnutzung von Wohnungen“ und deren Grundrissänderung sowie die „Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen“.

Viele Städte verhindern also insbesondere in attraktiven Gebieten die Bildung von Wohneigentum. Gleichzeitig wird das autarke Handeln von Vermietern eingeschränkt, die bereit wären, Wärmedämmmaßnahmen an Bestandsgebäuden durchzuführen. Hierzu schreibt das Bezirksamt Berlin-Mitte, dass die energetische Modernisierung von Wohngebäuden und Wohnungen die Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) nicht übersteigen dürfe. Wie das Bezirksamt dies überprüfen will, bleibt unklar.

Vermieter geraten damit in ein Dilemma. Wird ein Haus modernisiert, wird jeder Handgriff behördlich kontrolliert und im schlimmsten Fall unterbunden. Modernisiert der Vermieter nicht, kommt es jedoch früher oder später zu einem Sanierungsstau.

Milieuschutzgebiete sind nur selten von Vorteil

Wie kontraproduktiv Erhaltungssatzungen sein können, wird an einem Stadtgebiet in Stuttgart ersichtlich, in dem in den 1990er-Jahren eine soziale Verordnung galt. Bereits wenige Jahre später wurde festgestellt, dass ein Viertel der Gebäude stark sanierungsbedürftig war. Dabei handelt es sich mitnichten um einen Einzelfall. Das Einführen von Milieuschutzgebieten hatte etwa in Lissabon noch fatalere Auswirkungen: Nach mehreren Jahrzehnten sind dort etliche Wohnungen derart verfallen, dass sie zum Teil nicht mehr bewohnbar sind.

Der eigentlich gut gemeinte Milieuschutz kann somit mitunter zum Stillstand führen. Indem die entsprechenden Quartiere konserviert werden, wird deren Weiterentwicklung und Erhaltung verhindert.

Außerdem kann dem Wohnungsmangel in den deutschen Großstädten nicht angemessen entgegengewirkt werden. Vor allem in gefragten Innenstadtlagen sollten neben einer Erlaubnis für Umbauten auch Nachverdichtungen und Neubauten von Wohnungen möglich sein.