Mietrendite

M wie Mietrendite

Wohnimmobilien als Kapitalanlage – warum die Mietrendite stimmen muss

Eine vermietete Wohnimmobilie kann eine gute Kapitalanlage sein. Käufer erhoffen sich davon vor allem Sicherheit und stabile Mieteinnahmen. Doch mit den Kaufpreisen sind die Risiken gestiegen – und die Erträge gesunken. Das gilt insbesondere in Ballungszentren. Wer nach dem Erwerb die gesamte Immobilie oder einzelne Wohnungen vermieten will, sollte deshalb die Mietrendite des Objekts vor dem Kauf gut abschätzen.

Woraus setzt sich die Mietrendite zusammen und wie berechnet man sie?

Die Rendite entspricht dem Jahresertrag der vermieteten Immobilie in Prozent. Bei Immobilien als reiner Kapitalanlage zählen die Mietrendite aus der Vermietung der Immobilie und die Objektrendite. Die Mietrendite unterteilt sich in die Brutto- und Nettomietrendite und setzt den Kaufpreis und die zu erwartenden Mieteinnahmen ins Verhältnis. Die Bruttomietrendite berechnet sich nach dem Verhältnis der Jahresbruttokaltmiete zum Kaufpreis des Objekts (Mieteinnahmen im Jahr geteilt durch den Kaufpreis multipliziert mit 100). Angenommen, der Kaufpreis für eine 30 Quadratmeter große Bestandsimmobilie beträgt 89.800 Euro und die Jahresbruttokaltmiete 4.572 Euro, ergibt sich daraus eine Bruttomietrendite von 5,14 Prozent.

Über den Erfolg der Anlage entscheidet letztlich die Nettomietrendite, die nicht nur die Kaufnebenkosten wie Maklercourtage, Notar- und Grundbuchgebühren einbezieht, sondern auch die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland bei 3,5 bis 6,5 Prozent liegt. Darüber hinaus sind darin die nicht auf den Mieter umlegbaren Verwaltungs- und Instandhaltungskosten enthalten. Allerdings sollte die Nettomietrendite nur einer ersten Einschätzung dienen: Sowohl die Kosten der Finanzierung als auch die Steuervorteile, etwa aus der Abschreibung des Gebäudewertes, variieren von Immobilie zu Immobilie sowie von Investor zu Investor.

Welche Standorte bieten ein lukratives Rendite-Risiko-Profil?

Die schlechte Nachricht: In den deutschen A-Städten eine Immobilie als Kapitalanlage zu erwerben, um sie danach zu vermieten, lohnt sich aktuell kaum noch. Laut der Untersuchung „Investmentstandorte Deutschland 2018; Wohnen – Mieten und Renditen“ von Catella Research kommen Anleger in allen deutschen Metropolen aktuell nur noch auf Mietrenditen von unter vier Prozent pro Jahr. Platzhirsche wie München mit konstant hohen Löhnen und vielen Zuzüglern bieten Investoren zwar eine gewisse Preisstabilität, sind durch die sehr hohen Kaufpreise und geringe Rendite für Wohnimmobilien jedoch immer weniger lukrativ. In der bayerischen Landeshauptstadt betrug die durchschnittliche Brutto-Spitzenanfangsmietrendite im ersten Quartal 2018 lediglich 2,8 %.

Die gute Nachricht: Wer den Schritt vor die Tore der Ballungszentren wagt, kann durchaus noch eine stabile Rendite erzielen. Für Vermieter werden zunehmend die Randlagen der Metropolen sowie die weniger preisintensiven B-Städte interessant, mittelgroße Städte und Großstädte abseits der Ballungsräume. Insbesondere sogenannte Schwarmstädte wie Leipzig und Dresden, die mit renommierten Universitäten, attraktiven Jobangeboten und bezahlbaren Mieten verstärkt junge Menschen anziehen, haben im Vergleich dazu zwar eine kürzere Erfolgsgeschichte, dafür weisen Wohnimmobilien in diesen Städten aber häufig ein höheres Potenzial für Preisentwicklungen auf.

In Dresden und Leipzig ließen sich der Analyse zufolge im ersten Quartal 2018 im Schnitt Anfangsrenditen von 4,1 Prozent erzielen, und in Magdeburg sogar 5,3 Prozent. Zur Klassifizierung des Rankings wurden die Risikofaktoren in folgende Indikatoren unterteilt: sozioökonomische Daten, Strukturrisiko, Liquidität und Standortpotenzial.

Nicht nur der Kaufpreis entscheidet – wesentliche Standortfaktoren

Sich allein auf die Höhe der Mietrenditen zu fokussieren, ist allerdings zu kurz gedacht. Denn wesentlich bei der Entscheidung für oder gegen eine Immobilie ist neben der Mietrendite das Wertsteigerungspotenzial, das sich aus den wirtschaftlichen, sozioökonomischen und demografischen Rahmenbedingungen am Standort ergibt. Werden die Immobilien im entsprechenden Stadtteil zukünftig an Wert verlieren, etwa weil die Wirtschaft schwach ist und die lokale Kaufkraft sinkt? Oder zeichnet sich ein Bevölkerungsrückgang und ein Anstieg des Leerstands ab? All diese Standortfaktoren haben einen entscheidenden Einfluss auf die erzielbaren Renditen.