Jugendstil

By 15. Februar 2019 Immobilienglossar

J – wie Jugendstil

Wann die Investition in historische Gebäude aus dem Jugendstil sinnvoll ist

Lichtdurchflutete Räume mit herrschaftlichen Flügeltüren, hohe Stuckdecken mit floralen Elementen und pittoreske Fassaden – Wohnungen in Bauten aus dem Jugendstil haben ihren ganz eigenen Reiz. Doch lohnen sich die über 100 Jahre alten Wohnimmobilien als Kapitalanlage?

Historischer Charme in Berlin und Leipzig attraktiv für Käufer und Mieter

Der Jugendstil hielt zur Wende des 19. ins 20. Jahrhundert Einzug in die Malerei, Literatur und Architektur. Gebäude als ein Ganzes zu betrachten, stand für Bauherren und Raumplaner wie Bernhard Pankok im Vordergrund. Der organische Gesamteindruck wurde durch zahlreiche Rundungen, aufwendige Verzierungen und die Verwendung von hochwertigen, einfach zu bearbeitenden Materialien erzielt.

Zentren der Jugendstil-Architektur in Deutschland sind Darmstadt und Bad Nauheim. Dort sind nicht nur zahlreiche Repräsentations-, sondern auch Wohnungsbauten im Zeichen des Jugendstils erhalten geblieben, angefangen von exklusiven Villen bis hin zum Geschosswohnungsbau. Ebenso weisen Teile von Berlin und Leipzig einen hohen Bestand an Jugendstilbauten auf, wie etwa in Berlin-Moabit und in der Leipziger Südvorstadt. Durch den historischen Charme und den repräsentativen Charakter sind Wohnungen in diesen Altbauten bei vielen Investoren und Mietern ein begehrtes Gut.

Vor dem Erwerb: Renovierungsbedarf und Denkmalschutzauflagen der Jugendstilhäuser prüfen

Bei einem Großteil der Jugendstilhäuser, die zum Verkauf stehen, besteht aufgrund ihres Alters ein hoher Renovierungsbedarf. Zudem stehen sie meist unter Denkmalschutz. Das bedeutet für potenzielle Käufer, dass sie sich im Falle einer Modernisierung, etwa bei der Anpassung an aktuelle energetische Standards, nicht nur an die Auflagen der für die jeweilige Stadt oder Gemeinde zuständigen sogenannten Unteren Denkmalschutzbehörde halten müssen. Wer über eine Investition in eine solche Immobilie nachdenkt, sollte sich über die damit verbundenen Kosten bewusst sein. Jeder bauliche Eingriff muss an die Gebäudestruktur und -substanz angepasst sein und bedarf einer Genehmigung. Manche geplante Maßnahme des Eigentümers bleibt auch unerfüllt, wenn die Bausubstanz diese nicht zulässt oder das Erscheinungsbild des Gebäudes dadurch beeinträchtigt wird. Um den Wert einer denkmalgeschützten Immobilie und die Kosten der Modernisierung realistisch einzuschätzen, braucht es das Know-how von Experten, einen vertrauenswürdigen Bauträger und das nötige Kapital.

Steuerrechtliche Aspekte für Investoren interessant

Nichtsdestoweniger stehen denkmalgeschützte Wohnimmobilien bei Investoren hoch im Kurs; das Angebot wird immer knapper. Das ist vor allem in den umfangreichen Sonderabschreibungen begründet.

Der Staat fördert den Denkmalschutz und die Erhaltung der historischen Gebäude unter anderem mit der Denkmal-AfA. Diese dient Anlegern als Ausgleich für die höheren Sanierungskosten bei einer Denkmalimmobilie gegenüber einer Neubau- oder Bestandsimmobilie. Vorausgesetzt, die denkmalgeschützte Immobilie wird nach der Modernisierung vermietet, können Anleger und Investoren die gesamten Instandsetzungs- und Modernisierungskosten innerhalb von zwölf Jahren steuerlich geltend machen. Von den Sanierungskosten lassen sich in den ersten acht Jahren 9 Prozent und in den darauffolgenden vier Jahren 7 Prozent absetzen. Diese maximale steuerliche Förderung erhalten Käufer allerdings nur dann, wenn sie die Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen als Eigentümer in Auftrag gegeben haben und diese im Sinne der Denkmalpflege sind. Eine Kapitalanlage in einem historischen Gebäudebestand ist daher zwar mit einer starken Rendite, aber auch mit einem Risiko verbunden.

Wer mit Bedacht vorgeht, sich rechtzeitig über die Voraussetzungen informiert und langfristig plant, kann bei einer Investition in einen denkmalgeschützten Jugendstilbau aufgrund der dauerhaften Attraktivität von einem hohen Werterhalt profitieren. Ältere Objekte werden zudem noch in begehrten Innenstadtlagen oder Vierteln mit Entwicklungspotenzial angeboten, was bei Neubauimmobilien oder anderen Bestandsimmobilien immer seltener der Fall ist.