Immobilienkredit

By 15. Februar 2019 Immobilienglossar

I – wie Immobilienkredit

Immobilienkredit: wichtige Kriterien bei der Eigenheimfinanzierung

Wie viel Immobilie kann ich mir leisten? Diese Frage stellen sich viele, die ihren Traum vom eigenen Haus oder der eigenen Wohnung verwirklichen wollen. Da nur die Wenigsten die Kosten für den Bau oder Kauf einer Immobilie auf einen Schlag stemmen können, bieten Banken zweckgebundene Immobilienkredite an. Für Antragsteller entscheidend ist, sich vor Inanspruchnahme eines Darlehens gut über die jeweiligen Konditionen zu informieren. Denn mit einem Immobilienkredit gehen Privatpersonen in der Regel eine Verpflichtung über Jahre oder Jahrzehnte ein.

Voraussetzungen für den Immobilienkredit und wichtige Unterlagen

Bevor Eigenheimbesitzer in spe sich auf den Weg zu ihrer Hausbank machen, ist zunächst ein Kassensturz fällig: Wie gestaltet sich die individuelle persönliche, berufliche und finanzielle Situation? Wie viel Eigenkapital kann man selbst in die Finanzierung einbringen, ohne sich auf Dauer zu übernehmen? Sind (weitere) Kinder geplant oder sollen später auch die Eltern mit in die eigenen vier Wände ziehen?

Um die monatlichen Raten für einen Immobilienkredit bedienen zu können, braucht es in der Regel ein gesichertes und regelmäßiges Einkommen. Unter anderem prüfen Banken zunächst die Bonität des Antragstellers, um von dessen langfristiger Zahlungsfähigkeit ausgehen zu können. Hat der Kreditnehmer keine negativen Einträge bei einer Auskunftsdatei wie der SCHUFA, wirkt sich das nicht nur positiv auf die Kreditvergabe, sondern auch auf die Konditionen aus. Grundsätzlich wird ein Immobilienkredit nur an in Deutschland wohnhafte Personen vergeben, die mindestens 18 und maximal 75 Jahre alt sind. Die meisten Kreditinstitute verlangen die Vorlage folgender Dokumente:

  • die drei letzten Gehaltsnachweise beziehungsweise einen aktuellen Rentenbescheid,
  • einen SCHUFA-Nachweis (maximal drei Monate alt)
  • und eine Vermögensaufstellung inklusive eventueller Einkünfte aus Vermietungen einer anderen Immobilie.
  • Hinzu kommen unter anderem Belege zu bestehenden Versicherungen und eventuellen Verpflichtungen, etwa Unterhaltszahlungen sowie gegebenenfalls Nachweise zu laufenden Krediten.

Bei Selbständigen und Freiberuflern, die ein unregelmäßiges Einkommen haben, betrachten Banken in der Regel nicht das monatliche Nettoeinkommen, sondern das Jahreseinkommen der vergangenen zwei bis drei Jahre. Neben den entsprechenden Einkommensteuerbescheiden müssen Selbstständige abhängig von ihrer beruflichen Tätigkeit auch einen Auszug aus dem Handelsregister (maximal drei Monate alt) und den Gesellschaftervertrag (falls vorhanden) vorlegen.

Gesamtkosten für die Immobilie in die Finanzierung einbeziehen

In jedem Fall sind dem Kreditinstitut Unterlagen zur Immobilie selbst vorzulegen. Dazu gehören der Grundriss und Lageplan der Immobilie, die Berechnung der Gesamtwohnfläche, der Grundbuchauszug, eine Beschreibung des Einheitswertes der Immobilie durch das Finanzamt, der Nachweis über eine Brandversicherung sowie auf etwaige Gebäudeversicherungen und eine Übersicht über die Gesamtkosten der Immobilie.

Wichtig für den Antragsteller ist, die Gesamtkosten nicht zu unterschätzen. Denn wer eine Immobilie erwirbt, zahlt mehr als nur den Kaufpreis bzw. die Baukosten. Die Maklercourtage, Notarkosten, die Gebühr für die Eintragung ins Grundbuch sowie die Grunderwerbsteuer im jeweiligen Bundesland sind Nebenkosten, an denen kein Käufer oder Bauherr vorbeikommt. Und auch für den Immobilienkredit fallen neben den Zinsen zusätzliche Kosten an. Dazu gehören beispielsweise Bankgebühren, Provisionen und eine besondere Bereitstellungsgebühr für den Kredit. Neben dem reinen Immobilienpreis müssen Käufer durchschnittlich etwa fünf bis zwölf Prozent Zusatzkosten einkalkulieren.

Kredithöhe und Eigenkapitalanteil richtig einschätzen

Wie hoch der Kredit sein muss, hängt davon ab, wie viel Eigenkapital der Antragsteller einbringen kann. Verbraucherschützer und Finanzexperten empfehlen, 20 bis 30 Prozent der Kosten über das Eigenkapital abzudecken. Je mehr Eigenkapital in die Finanzierung einfließt, desto geringer fallen die Zinsen aus. Es ist jedoch ratsam, nicht zu knapp zu kalkulieren, um den Kredit langfristig bedienen und die Immobilie im Notfall als Sicherheit wieder verkaufen zu können.

Prinzipiell variieren die Laufzeiten bei einer Zinsbindung zwischen fünf und 30 Jahren. Angesichts des aktuell niedrigen Leitzinses der Europäischen Zentralbank EZB, der maßgeblich über die Zinshöhe eines Immobilienkredits entscheidet, ist es sinnvoll, sich für eine Bindung mit möglichst langer Laufzeit zu entscheiden, auch wenn die monatlich zu tilgenden Zinsen in diesem Fall etwas höher ausfallen. Dies bietet Kreditnehmern maximale Planungssicherheit, da sich der Zinssatz des Kredits innerhalb dieser Zeit nicht mehr ändert. Sind die Kapitalmarktzinsen zehn Jahre nach Abschluss des Darlehensvertrags deutlich günstiger, haben Kreditnehmer die Möglichkeit, den Kredit mit einer Frist von sechs Monaten zu kündigen und durch eine Umschuldung Geld zu sparen.

Welche Finanzierungsmethode für wen die attraktivsten Konditionen bietet, darüber kann schon eine Recherche im Internet Auskunft geben. So gibt es neben Annuitätendarlehen mit gebundenem Sollzins auch die Möglichkeit, ein KfW-Darlehen mit öffentlicher Förderung oder ein

Darlehen mit variablem Zinssatz in Anspruch zu nehmen. Doch unabhängig davon, für welche Finanzierung sich Eigenheimbesitzer in spe entscheiden: Wichtig ist, den Immobilienkredit individuell auf die persönliche Lebensplanung und finanzielle Situation zuzuschneiden.