Finanzierung

By 14. Februar 2019 Immobilienglossar

F – wie Finanzierung

Welche Kosten der Finanzierung Sie beim Immobilienkauf berücksichtigen müssen

Ersterwerber einer Wohnung oder eines Mehrfamilienhauses sind häufig Erstkäufer und somit Immobilienlaien. Bevor sie einen Immobilienkredit aufnehmen, ist es daher wichtig, dass sich Käufer zunächst mit einigen Fachbegriffen auseinandersetzen.

Eigenkapital als wichtiger Baustein der Finanzierung

Je mehr Eigenkapital Sie bei dem Kauf einer Immobilie einbringen, desto besser die Finanzierung. Finanzexperten raten zu einer Quote ab 20 Prozent, da sich dadurch die Risiken verringern und die Kreditkosten gering bleiben. Zwar ist der Erwerb theoretisch auch mittels einer Vollfinanzierung, also ohne eigenes Kapital möglich, jedoch wird eine Bank in einem solchen Fall deutlich strengere Kriterien bei der Kreditvergabe anlegen und sie in einzelnen Fällen auch ablehnen. Erst 2016 wurden mit der sogenannten „Wohnimmobilienkreditrichtlinie“ die Mindestvoraussetzungen für eine Immobilienfinanzierung verschärft. Zwar soll das Gesetz Verbraucher vor einer Verschuldung bewahren. In Einzelfällen führt es aber dazu, dass Menschen unter 30 Jahren mit einem niedrigem Einstiegsgehalt, aber auch solche über 55 Jahre kein Immobiliendarlehen mehr bekommen.

Ein oft unterschätzter Posten: die Kaufnebenkosten

Ein Immobilieninserat entspricht in Bezug auf den Preis oft nicht ganz der Wahrheit. Denn zum ausgeschriebenen Kaufpreis – also dem Preis, den der Verkäufer erzielen möchte – kommt möglicherweise eine Maklercourtage hinzu.

Deren Höhe unterscheidet sich je nach Region. In mehreren Bundesländern teilen sich Käufer und Verkäufer die Kosten, die, abhängig von Bundesland und Region, jeweils 2,38 Prozent (Verkäufer) zu 3,58 Prozent (Käufer) betragen oder auch jeweils 3,57 Prozent. In mehreren Stadtstaaten und in Teilen Niedersachsens zahlt der Käufer die volle Provision: In Berlin, Brandenburg und Hamburg sind es jeweils 7,14 Prozent, und auch in Bremen und Hessen zahlt der Erwerber ganze 5,95 Prozent.

Grundsätzlich gilt aber Vertragsfreiheit; das heißt, es können auch beispielsweise niedrigere Sätze und eine andere Verteilung der Kosten vereinbart werden.

Darüber hinaus entfällt die Maklerprovision, wenn der Käufer eine Immobilie auf direktem Weg ohne Zwischendienstleister erwirbt. In jedem Fall hat er zusätzlich zum Nettokaufpreis jedoch noch weitere Ausgaben. Zu diesen gehören:

  • Notargebühren: Bei den Notargebühren fallen Kosten in Höhe von 1,5 bis zwei Prozent des Kaufpreises an. Jeder Immobilienkauf muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Wenn gleichzeitig eine Grundschuld für einen Kredit in das Grundbuch eingetragen werden muss, können die Kosten höher liegen, allerdings sind sie gesetzlich geregelt und daher bei jedem Notar identisch.
  • Grunderwerbsteuer: Zweitens müssen immer Grunderwerbsteuer gezahlt werden. Diese legt jedes Bundesland eigenständig fest, der Satz bewegt sich zwischen 3,5 Prozent (Bayern und Sachsen) und 6,5 Prozent (Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen). Bei diesen Kaufnebenkosten ist zudem zu beachten, dass sie – anders als die Raten für die Immobilienfinanzierung – in der Regel unmittelbar nach dem Erwerb des Hauses fällig werden.

Fazit: Mehr als 15 Prozent können zum Kaufpreis hinzukommen

Rechnet man die genannten Kosten inklusive Maklercourtage zusammen, ergibt sich ein ‚Aufschlag‘ auf den Kaufpreis von etwa zehn bis 16,5 Prozent. Wenn der reine Kaufpreis einer Immobilie 250.000 Euro beträgt, kann also eine Summe von über 40.000 Euro hinzukommen. Da der Eigentümer diese Kosten im Falle eines Verkaufs nicht zurückbekommt, sollte zumindest diese Summe nach Möglichkeit durch das Eigenkapital und nicht durch die Finanzierung gedeckt sein. Gleichzeitig erhöht ein entsprechender Eigenkapitalanteil auch die Wahrscheinlichkeit, überhaupt eine Finanzierung für den Erwerb des neuen Heims zu erhalten.