F – wie Ferienwohnung

Was Sie prüfen sollten, bevor Sie eine Ferienwohnung anbieten

Ein eigenes Feriendomizil am Strand oder in den Bergen ist für viele ein Lebenstraum. Will man diese vermieten und nicht nur selbst nutzen, gilt es jedoch einiges zu beachten. Und lohnt sich eine Ferienwohnung auch als Investition?

Eine Ferienwohnung wird nicht überall genehmigt

Jahrelang bewegten sich Betreiber von Ferienwohnungen oder die Anbieter auf Plattformen wie Airbnb in einer rechtlichen Grauzone, weil es keine eindeutige Regelung gab. Unter gewissen Umständen untersagte ein sogenanntes Zweckentfremdungsverbot mancherorts die Vermietung einer Wohnung an Urlauber sogar grundsätzlich. Doch mittlerweile ist klar: Auch in reinen Wohngebieten – etwa in den Seebädern oder in den Alpen – sind Ferienwohnungen genehmigungsfähig, solange die normale Wohnnutzung in diesem Gebiet überwiegt. Um auf der sicheren Seite zu sein, sollten Interessenten also vor dem Kauf bei der zuständigen Behörde klären, ob die Immobilie als Ferienwohnung angeboten werden darf.

Der Wohnungsmangel beeinflusst die Regulierung von Ferienangeboten

Denn die Regelungen unterscheiden sich regional zum Teil deutlich, was oft mit der Lage auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt korrespondiert. Insbesondere für die Menschen in Großstädten wird es mancherorts immer schwieriger, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Viele Kommunen haben darauf mittlerweile mit strengeren Regeln für die Ferienvermietung reagiert – um die gewinnorientierte Ferienvermietung von Wohnraum zu unterbinden. In München, Hamburg oder Köln drohen bei Verstößen Geldbußen bis zu 50.000 Euro, in Berlin sogar bis zu 100.000 Euro. Doch auch klassische Ferienorte sind betroffen: Auf Sylt muss seit 2016 in Häusern ab 130 Quadratmetern Fläche beispielsweise eine dauerhafte Wohnung von mindestens 60 Quadratmetern bestehen bleiben, sonst ist die Schaffung von Ferienwohnungen nicht erlaubt.

Die Steuern machen eine Abwägung nötig

Auch aufgrund der steuerrechtlichen Situation ist es ratsam, sich den Kauf einer Ferienwohnung gut zu überlegen. Denn Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung müssen in jedem Fall bei der Einkommensteuer angegeben werden. Wird die Immobilie als reines Investment erworben, dann sind immerhin etwaige Kreditzinsen sowie die Instandhaltungskosten in der Regel abzugsfähig. Diese Gesetzeslage erfordert eine vorausschauende Planung, was wiederum auch für die Idee eines Wiederverkaufs gilt. Denn wer ein Haus oder eine Wohnung nicht mindestens zehn Jahre lang besitzt, muss den Gewinn aus dem Verkauf versteuern, da er dann als gewerbliche Aktivität gilt. Meist lohnt sich eine Veräußerung also erst nach dieser Haltefrist.

Eine Ferienwohnung ist in Großstädten als Investition oft unattraktiv

Die gesetzliche Regulierung wirkt sich auch auf die Wirtschaftlichkeit einer privaten Ferienvermietung aus. Eine Zweitwohnung zu kaufen, um sie dann an Kurzzeitgäste zu vermieten, lohnt sich dadurch in den meisten Großstädten kaum noch. So ist die Vermietung von Zweitwohnungen an Urlauber in Berlin zum Beispiel nur noch für 90 Tage im Jahr erlaubt, in München für 180 Tage – was in beiden Fällen nicht ausreichen dürfte, um damit Geld zu verdienen. Für eine Hauptwohnung gilt diese Regelung zwar nicht, doch die Behörden prüfen streng, ob die betreffende Wohnung auch der tatsächliche Lebensmittelpunkt ist. Um diese Regulierung zu ermöglichen, sind Anbieter in Berlin grundsätzlich verpflichtet, sich vor der Erstellung eines Angebotes bei der Stadt zu registrieren und ihre Vermieternummer bei Inseraten, etwa bei Airbnb, anzugeben. Wer dies unterlässt, riskiert wiederum hohe Bußgelder.

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