D – wie Dachausbau

Was beim Dachausbau beachtet werden sollte

Wer ein Dachgeschoss ausbaut, erhält wertvollen Wohnraum. Das gilt für das kleine Eigenheim genauso wie für ein großes Mehrfamilienhaus. Dabei sollte immer rechtzeitig geklärt werden, inwieweit der Ausbau einer gesonderten Genehmigung bedarf.

Durch die Aufstockung kann sich die Statik eines Gebäudes verändern

Gerade bei der Sanierung eines Hauses bietet sich die günstige Gelegenheit, das Dach zum Wohnraum auszubauen. Im Eigenheim wird der neu gewonnene Raum häufig als Kinder- oder Schlafzimmer genutzt. Bei einem Mehrfamilienhaus lassen sich aus einem Dachgeschoss gleich mehrere komplette Wohnungen gewinnen.

Projektentwickler und Vermieter eines Mehrfamilienhauses sollten jedoch bedenken, dass sich die Statik durch den Dachausbau verändern kann. Denn schließlich wird das Dach schwerer.

Eine Schalung, eine neue Wärmedämmung und auch neue Böden sowie eingezogene Wände verändern ebenfalls das Gewicht. Was bei einem Eigenheim individuell geprüft werden kann, ist bei Mehrfamilienhäusern häufig Pflicht. Bauämter betrachten bei der Erweiterung eines Hauses etwa die Traufhöhe. Einige Sonderregelungen gelten in der Bundeshauptstadt: In Berlin ist etwa vorgeschrieben, dass nur Dächer ausgebaut werden dürfen, an die noch eine Feuerwehrleiter heranfahren kann. Die übliche Traufhöhe liegt bei 22 Metern. Auch gilt in der Hauptstadt eine Mindestanfahrbreite von fünf Metern. Häuser, die in einer Seitenstraße liegen, in der beidseitig Autos parken, dürfen die Fahrbahnbreite nicht unterschreiten. Andernfalls wird ein Bauantrag in der Regel abgelehnt.

Zweiter Fluchtweg und Brandschutzauflagen erschweren einen Ausbau

Zudem gilt bundesweit, dass es neben dem üblichen Zugang zum Treppenhaus in einem Mehrfamilienhaus noch einen zweiten Fluchtweg geben sollte. Im Zweifelsfall kann dieser auch über die besagte Feuerwehrleiter führen. Und es gibt noch weitere Auflagen: „Wird die Decke z. B. aus Gründen des Schallschutzes in ihrem Aufbau verändert, muss sie im Gebäude der Gebäudeklasse 5 die Anforderung feuerbeständig erfüllen“, besagt etwa die Berliner Bauordnung (BauO Berlin). Gebäudeklasse 5 ist ein übliches Wohnhaus. Im Falle einer Holzbalkendecke zwischen Dachgeschoss und der darunterliegenden Wohnung muss daher oberseitig eine nichtbrennbare Schicht aufgetragen werden. Außerdem dürfen keinerlei brennbaren Baustoffe über eine Brandwand hinwegführen.

Es kommen weitere Aspekte hinzu, die ein Immobilienentwickler oder ein Vermieter im Vorhinein nicht bedacht haben könnten. So ist es zum Beispiel nicht immer möglich, Fahrstühle, die bisher im Geschoss unterhalb des Daches endeten, nach oben hin zu erweitern. Das zeigt ein Beispiel aus der Praxis: Als ein Entwickler bei einem Gründerzeitbau aus Platzgründen einen Außenfahrstuhl anbringen wollte, wurde es ihm aus Gründen des Denkmalschutzes untersagt. Immerhin wurde aber der generelle Dachausbau genehmigt.

Trotz mancher Rückschläge bei Anträgen sollten Immobilienentwickler, Wohneigentumsgemeinschaften und Vermieter in der Auseinandersetzung mit Bauämtern hartnäckig bleiben. Insgesamt schlummert bundesweit hohes Potenzial. Bis zu einer Million Wohnungen könnten entstehen, wenn deutsche Dächer konsequent zu Wohnraum ausgebaut würden.

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