B – wie Bürgschaft

Warum die Bürgschaft eine Alternative zum Eigenkapital darstellen kann

Der Käufer einer Wohnimmobilie muss nicht immer unbedingt eigenes Kapital mit einbringen: Unter gewissen Umständen kann er einen Immobilienerwerb auch mithilfe einer Bürgschaft realisieren. Doch was gilt es in dem Fall zu beachten?

Dritte Person als Sicherheit für den Kreditgeber

Wer Immobilien kauft, ist in aller Regel auf fremdes Kapital angewiesen. Meist sind es Kreditinstitute, die notwendige Mittel für den Kauf oder Bau eines Hauses zur Verfügung stellen. Doch für die Finanzierung eines solchen Vorhabens müssen gewisse Voraussetzungen erfüllt sein. Das entscheidende Kriterium ist ein festes Einkommen. Auch gesundheitliche Aspekte oder das Alter können eine Zusage oder Ablehnung beeinflussen – in den meisten Fällen hapert es jedoch eher am Eigenkapital. Gerade jüngere Leute haben häufig noch keine Zeit gehabt, um ausreichend Rücklagen zu bilden und die von vielen Banken vorausgesetzten 20 Prozent Eigenkapital zu erreichen. In diesen Fällen kann eine Bürgschaft Abhilfe schaffen: Ein Dritter erklärt gegenüber der Bank, die Haftung zu übernehmen, wenn der Kreditnehmer nicht mehr zahlen kann.

Wichtig ist, alle Eventualitäten zu berücksichtigen

Rechtlich gesehen schließt der eigentliche Kreditnehmer, das heißt der Käufer oder Bauherr der Immobilie, mit einem Dritten einen gesonderten Vertrag. In diesem wird geregelt, unter welchen Umständen der Haftungsfall durch den Bürgen eintritt. Für eine Immobilienfinanzierung wird die Bank dabei strenge Richtlinien aufstellen: So darf eine solche Bürgschaft nicht befristet sein und wird in der Regel auch dann nicht erlöschen, wenn die Hauptforderung abbezahlt ist. Das bedeutet, ein Bürge haftet mit seinem gesamten Vermögen – und zwar so lange, bis alle Zinsen, Gebühren und die eigentliche Tilgung der Darlehenssumme geleistet sind.

Was aber, wenn der Bürge stirbt oder selbst zahlungsunfähig wird? Stellt die Bank den Kredit dann fällig, fordert also eine zeitnahe komplette Rückzahlung des Kreditbetrages, weil die Bürgschaft als Sicherheit weggefallen ist? Auch solche, auf den ersten Blick abwegigen Fragen müssen im Vorfeld sowohl mit der Bank als auch zwischen dem Bürgen und dem Kreditnehmer geklärt sein.

Verschiedene Arten von Bürgschaften

In der Praxis kommen mehrere Arten von Bürgschaften vor, die sich nach den Rückzahlungspflichten des Bürgen unterscheiden:

  • Eine ‚Ausfallbürgschaft‘ ist die für den Bürgen sicherste Variante, bei der er nur dann für die Rückzahlung in Anspruch genommen werden kann, wenn die Bank alle Mittel ausgeschöpft hat, um das Geld vom eigentlichen Kreditnehmer zurückzuerhalten.
  • Eine sogenannte ‚selbstschuldnerische Bürgschaft‘ bedeutet, dass die Bank ihre Forderungen auch ohne diese Voraussetzung durchsetzen kann. Der Bürge zahlt also mindestens so lange, bis der Kreditnehmer wieder zahlungsfähig ist.
  • Das größte Risiko birgt hingegen eine ‚selbstschuldnerische Bürgschaft mit Einredeverbot‘. Dabei verzichtet der Bürge auf Rechte, die ihm normalerweise zustünden – zum Beispiel einzuwenden, dass die Forderung bereits verjährt ist.

In allen Fällen sollten Kaufinteressenten schon früh damit beginnen, die genaue vertragliche Situation zu klären. Voraussetzung für eine Bürgschaft sollte in jedem Fall sein, dass die Betroffenen unabhängig voneinander in der Lage wären, regelmäßige Raten an die Bank zu zahlen.

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