Investoren kaufen zunehmend ältere Bestandsimmobilien. Oft ist dann unterm Dach noch ausreichend Platz für Wohnungen. Doch wer sollte sie ausbauen?

Angesichts des Wohnungsmangels in Städten wie Leipzig und Berlin suchen Investoren häufig nach Ausbaumöglichkeiten im Bestand. Neben der Option, in Baulücken neue Gebäude zu errichten, denken Projektentwickler auch darüber nach, die Dachgeschosse bestehender Häuser auszubauen. Doch egal, ob es um ein Penthouse oder ein aufgesetztes Stockwerk in einem Bestandsbau geht: Das Bedürfnis künftiger Käufer bezüglich der Raumaufteilung ist sehr individuell. Am liebsten wären sie sogar bei der Bauplanung dabei. Das ist in der Regel unrealistisch. Wenn ein Investor etwa gleich mehrere Wohnungen in einem Altbau plant, kennt er die einzelnen Käufer oft noch nicht und kann später auch keine Rücksicht mehr auf deren spezielle Wünsche nehmen. Weder bei der Größe der Terrasse noch beim Zuschnitt einzelner Räume.

Ähnliches gilt beim Ausbau der Satteldächer von Gründerzeitbauten. Bei privaten Käufern ist eine Dachgeschosswohnung sehr beliebt. Wenn sie dort nicht selbst einziehen wollen, finden sie auch einen Mieter, der bereit ist, etwas mehr als die übliche Miete zu bezahlen. Für Projektentwickler hingegen, die im größeren Stil mithilfe einer Kreditfinanzierung umbauen, stellt sich die Situation differenzierter dar. Banken erheben beim Ausbau mehrerer Wohnungen teilweise Risikozuschläge. Denn der Verkauf höherpreisigen Dachgeschosswohnungen kann länger dauern als etwa der einer Wohnung im mittleren Geschoss.

Und es gibt noch einen Unterschied zwischen beiden Käufergruppen. In Berlin beispielsweise erhält eine Privatperson häufig schneller einen Bauantrag für eine einzelne Dachwohnung als ein Investor für ein Wohnungspaket. Projektentwickler sollten daher gründlich überlegen, ob sie bei der Sanierung eines Altbaus ein Dachgeschoss bis ins Detail ausbauen, oder lieber gleich privaten Käufern den „Rohling“ anbieten. Der Investor hat dann einen geringeren Risikoaufschlag, kann seinen Baukredit schneller abbezahlen und der Käufer hat alle Möglichkeiten der individuellen Gestaltung – und am Ende vom Dach aus einen fantastischen Blick auf die Stadt.

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